Beregne verdi på næringseiendommer
For å beregne leieverdi er et godt antall leieverdier for mange eiendommer i kommunen benyttet, hvor informasjon er hentet inn for leieverdier fra oppgitte avtaler eller formuesmelding til skatteetaten – RF 1098b.
De innsamla verdiene er samlet, og det er gjort en midling av verdiene, og deretter en vurdering av størrelsen på verdiene for å komme frem til en gjennomsnittlig brutto leieverdi.
Videre er det trukket fra 20 % for driftskostnader på eiendommen
- og 10 % for en gjennomsnittlig tomhet/mangel på utleie.
Etter fratrekket på 30 % har vi kommet frem til en gjennomsnittlig netto leieverdi som er benyttet for kommunen.
Vi har etter det sett på eiendommens beliggenhet og eiendoms-/bygningsmessig standard.
-
Beliggenhet har vi benyttet til å vurdere risiko for eventuell utleie. Høy risiko vil du få i utkantområder, og dermed en redusert eiendomsverdi.
-
Eiendomsrisiko kommer av tilstand på eiendom og bygninger. Større forfall og komplekse eiendommer gir en større eiendomsrisiko, som også redusert verdi.
Som standard ved verdsetting av næringseiendommer er det vanlig å benytte:
realrente + rente og inflasjonsrisiko + objektrisiko + markeds og leierisiko + eiendoms og bygningsrisiko = kapitaliseringsrente
I en situasjon med lav risiko i en kommune ville vi fått:
Realrente (2020) -0,67 %
+ rente og inflasjonsrisiko 2 %
+ objektrisiko 2 %
+ markeds og leierisiko 2 %
+ eiendoms og bygningsrisiko 2 %
= kapitaliseringsrente 7,33 %
Verdien regnes videre ut ved å ta årlig leie : kapitaliseringsrente.
Si du har mulighet for årlige leieinntekter dersom eiendommen leies ut på 100.000.
Da får du 100.000 : 0,0733 = 1.364.256
I utkantkommuner er kapitaliseringsrenten betydelig over det som normalt er gjennomsnittsrenten, og eiendommene verdsettes lavere gjennom en økt markeds og leierisiko / eiendoms og bygningsrisiko. I sentrale kommuner vil kapitaliseringsrisiko kunne bli lavere enn 7,33 % på grunn av større omsetning - som gir at eiendomsverdiene derav blir høyere.
Eiendommer i utkant av utkantkommuner får normalt en enda høyere markeds- og leierisiko enn sentrale, og derav en lavere takst enn tilsvarende sentrale eiendommer.
Omtaksering av verk og bruk til næringstakster
Regjeringen vedtok på budsjettmøte 17. desember 2017 endringer i lov om taksering for eiendomsskatt som gjelder fra 1.1.2019
Finansdepartementet har vedtatt at hver kommune får tildelt et likt fastbeløp av ca. NOK 50 mill til dekking av ekstrakostnader i forbindelse med omtakseringen av verk og bruk til næringseiendommer. Resterende vil fordeles i henhold til innbyggertall i kommunene.
Konsekvens for hjemmelshavere og dere av omtakseringen:
Bedrifter som har fått takst på produksjonsutstyr vil fra 2019 få en redusert takst på sine eiendommer. Dette kommer av at maskiner ikke skal skattlegges etter 2025.
Figuren Effekt av endringer i "maskinskatten" viser hvordan effekten blir dersom en bedrifts eiendom ble taksert til 6 mill i ved siste taksering. Vi omtakserer tomt og bygninger til 3,2 mill. Resten blir da å regne som "maskinskatt" som avskrives fra 2019-25. Fra 2025 og fremover vil det være bare tomt og bygninger som skal beskattes.
Regjeringen har satt av 500 mill som tildels skal kompensere kommunenes tap etter frafall av "maskinskatten".
På sine kurs oppfordrer KS Eiendomsskatteforum kommunene til å skrive ut eiendomsskatt på store anlegg under bygging og ikke vente til utbyggingen er ferdig. Sortland og Båtsfjord kommuner er to av de som har taksert og skrevet ut eiendomsskatt på vindkraftverk under bygging for å ta ny taksering etter ferdigstillelse.
I henhold til eiendomsskattelovens § 4 skal eiendomsskatt skrives ut «frå tilhøva den 1. januar i skatteåret». Det betyr at eiendommen ikke trenger hverken å være ferdig eller tatt i bruk, før det skrives ut eiendomsskatt. Dette har Høyesterett slått fast i en dom Rt-1988-1123 – utv-1988-712.
KSE har også utarbeidet en veileder som tar opp dette, kapittel 3.2 i «KORT INNFØRING I REGLENE OM UTSKRIVING AV EIENDOMSSKATT» Av advokat Hans O. Bang. «Også anlegg under oppføring eller midlertidig ute av drift kan pålegges eiendomsskatt som
”verk og bruk”.» Veilederen kan fås som PDF-dokument ved henvendelse til KSE eller oss.
Dette dokumenteres også av artikkelen som vi viser til i rammen under. (I artikkelen er det lovhenvisninger bak alle blå hash-tagger.)
Eiendomsskatt i byggeperioden
https://www.revregn.no/i/2017/7/revisjon-07-2017-2155
(Abonnement kreves for å lese hele artikkelen, men mye kan leses uten)
Et særskilt spørsmål er hvordan eiendomsskattegrunnlaget for bygg og anlegg som ikke er ferdigstilte, skal verdsettes. For kraftverk er dette særlig regulert i esktl. § 8 B-1, jf. sktl. § 18–5 (6) slik at eiendomsskattegrunnlaget skal svare til investert kapital 1. januar i fastsettingsåret.
For andre eiendommer, herunder verk og bruk, er det ikke gitt særlige regler, og det følger da av esktl. § 8 A-2, jf. § 4 (1) at eiendomsskattegrunnlaget skal svare til antatt omsetningsverdi pr. 1. januar i skatteåret. Hvordan verdsettelsen nærmere bestemt skal skje, er sparsommelig behandlet i rettspraksis og andre rettskilder.