Hjemmelshaveren er den som har hjemmel til eiendommen, altså den som er eier av eiendommen. En eiendom kan ha en eller flere eiere, og dermed også en eller flere hjemmelshavere.

Grunnboken er et register over alle tinglyste eiendommer. I grunnboken finner man informasjon om hva som er tinglyst på eiendommen, rettigheter, servitutter og heftelser. Hver eiendom har sine egne grunnboksblad.

Grunnboken er åpent tilgjengelig på: https://seeiendom.no

Logg inn med bankID for å se grunnboken.

Gårds- og bruksnummer kalles gjerne for eiendommens identitet. Alle eiendommer har sitt eget gårds- og bruksnummer. Gårdsnummer er det nummeret gården hadde som eiendommen er fradelt fra. Alle nyere fradelinger får alltid samme gårdsnummer, mens bruksnummeret er det neste ledige bruksnummeret i den samme gårdsserien.

Gårds- og bruksnummer er ofte forkortet som GID.

Gårdsnummer er det nummeret gården hadde som eiendommen er fradelt fra. Alle nyere fradelinger får alltid samme gårdsnummer, mens bruksnummeret er det neste ledige bruksnummeret i den samme gårdsserien.

Gårdsnummer er ofte forkortet med Gnr.

Ordet gårdsnummer stammer fra at det i Norge fra gammelt av var store gårdsbruk, gjerne eid av konger, høvdinger, kirken eller adelsmenn. Gårdene dekket ofte større deler i en kommune, og hver eiendom fikk tildelt gårdsnummer.

Alle eiendommer har sitt eget gårds- og bruksnummer. Nyere fradelinger fra samme eiendom får samme gårdsnummer, mens bruksnummeret er det neste ledige bruksnummeret i den samme gårdsserien.

Bruksnummer er ofte forkortet med Bnr.

Ordet bruksnummer stammer fra når gårdene ble delt opp i mindre bruk (mindre bruksenheter på gårdene). Det ble vanlig å tildele disse brukene bruksnumre. Dette behovet dukket opp når man skulle dele opp eiendom som skulle arves av flere enn en person. Siden den gang har salg av eiendommer gitt det største behovet for fradeling av nye bruksnummer på hovedeiendommmene.

Festeeiendommer får som hovedregel et eget festenummer i tillegg til grunneiendommens gårds- og bruksnummer. Festeeiendommer tildeles det neste ledige festenummeret når det opprettes festeeiendom.

Enkelte kommuner kan likevel velge å gi festeeiendommer egne bruksnumre.

Festenummer er ofte forkortet med Fnr.

Seksjonering foregår når man deler en grunneiendom og ofte også bygninger inn i selvstendige enheter. Særlig i rekkehus og blokker kan bygningsdeler bli tildelt eget seksjonsnummer. Dette medfører at seksjonen kan selges fritt i markedet av den som har eierrettigheten til seksjonen. Hver enkelt enhet får sitt eget seksjonsnummer, men har samme gårds- og bruksnummer.

Seksjonsnummer er ofte forkortet med Snr.

Bygningsnummer er bygningens identitet, litt på samme måte som ditt fødselsnummer. Hver bygning får tildelt et bygningsnummer. TIlbygg, påbygg og ombygginger får tildelt løpenummer.

Bygningsnumre vil kunne settes til utgått, og blir aldri brukt om igjen på andre bygninger. Dette betyr at informasjon om en bygning vil kunne være evigvarende, også etter at selve bygningen er blitt historie.

TIlbygg, påbygg og ombygginger får tildelt løpenummer.

Bygningsnummer er ofte forkortet som BID.

Enebolig 188800000

TIlbygg til enebolig 1888000000-1

Alle eiendommer er identifisert med et unikt nummer, kalt et matrikkelnummer. Matrikkelnummeret består av kommunenummer, gårdsnummer, bruksnummer, eventuelt festenummer og/eller seksjonsnummer. For å finne eiendommen din på norgeskart.no kan du søke på matrikkelnummeret eller adressen.

Kommunenummer er nummer for å identifisere kommuner eller kommunefrie områder. Kommunenummeret er firesifret. De to første sifrene er det samme som fylkesnummeret.

I stedet for å eie en eiendom, kan man inngå en festekontrakt, altså en leiekontrakt på eiendommen. Fester vil etter festeavtalen kunne bygge seg en bolig eller næringsbygning på en aktuelle eiendommen. Eiendommer med slikt leieforhold kalles en festetomt eller en bykslingstomt. Med en festekontrakt betaler man en årlig festeavgift til den som er grunneier. Festekontrakter er tidsbestemte kontrakter.

Et punktfeste er en referanse til et geografisk punkt med en rett til å benytte et visst areal omkring dette punktet. Festetomter er i dag oftest oppmålte og markert med egne grensemerker.

Et sameie oppstår når noen eier noe sammen. Det kan være naboer som eier samme vei eller samme eiendom, eller det kan være personer eller bedrifter som eier samme bygning.

Borettslag er et andelslag (selskap) som eies av andelseierne som bor i borettslaget. Desom du eier bolig i et borettsag, eier du en andel i borettslaget og har enerett til bruk av din bolig/leilighet.

Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets gjeld (fellesgjeld).

Andelseierne betaler felleskostnader som skal dekke boretssalgets løpende driftsutgufter.

Kilde:

https://lovdata.no/dokument/NLO/lov/1960-02-04-2

https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/Prop-115-L-2009-2010/id603192/?ch=3

Bruksareal er alt areal som er innenfor omsluttende yttervegger. Innervegger, garasjer, vinterhager og utvendige boder skal tas med i beregningen av bruksareal.

Bruksareal forkortes ofte med BRA.

Illustrasjon av bruksareal - DIrektoratet for byggkvalitet

Boareal er innvendig bruksareal untatt bodarealer. Kott, boder, garasjer, terrasser, balkonger, altaner og verandaer tas ikke med i boarealet. Forskjellen på boareal og bruksareal, er at for bruksareal skal alt areal innenfor ytterveggene tas med.

For kommunal taksering for eiendomsskatt benyttes bruksareal, eventuelt bruttoareal for næringseiendommer.

Skatteetatens boligverdier/formuesgrunnlag benytter P-rom (boareal).

Etter 01.01.2008 har begrepet BOA (boligareal) utgått og blitt erstattet av primærrom (P-ROM).

Kilder:

NS 3940,

https://www.kartverket.no/eiendom/lokal-matrikkelmyndighet/foringsinstruks-for-matrikkelen

Alternativt areal benyttes ofte til å registrere garasje-, vinderhage-, bod- eller carportarealer i matrikkelen.

Alternativt areal er to felter i det som kalles kommunal del i Matrikkelen. Det ar valgfritt for kommunene å registrere alternativt areal.

Integrert bod/garaasje/vinterhage betyr at boden, garasjen elleer vinterhagen er en del av en bolig- eller fritidsbygning, altså ikke en frittstående bygning.

En boenhet er en selvstendig enhet i en bygning, som består av ett eller flere rom med separat inngang, egen bad/wc og kjøkkendel.

En bruksenhet kan være et rom eller en samling av rom som kan benyttes til et bestemt formål. En bygning kan ha en eller flere bruksenheter. Et eksempel på en bruksenhet er en leilighet.

Bygninger hvor det normalt vil kunne oppholde seg mennesker skal ha registrert bruksenhet, og oftest en offisiell adresse.

Bygninger som ikke har en reell bruksenhet, tildeles en fiktiv bruksenhet som kalles unummerert bruksenhet. Unummererte bruksenheter benyttes oftest på garasjer, naust og lagerbygninger med tilsvarende.

Det finnes ulike typer bruksenheter:

Bolig (også kalt boenhet)

Ikke godkjent bolig

Fritidsbolig

Annet

Unummerert bruksenhet

Alle bruksenheter har et bruksenhetsnummer, slik at man kan identifisere de ulike bruksenhetene i en bygning og hvor de er plassert. Bruksenhetsnummeret, som tidligere ble kalt bolignummer, består av en bokstav og fire tall.

Bokstaven og de to første tallene angir hvilken etasje leiligheten ligger i, og de to siste angir bruksenhetens/leilighetens nummer i etasjen, regnet fra venstre mot høyre.

Eksempel: H0102.

Ved å oppgi bruksenhetsnummeret ditt til folkeregisteret, gjør du det lettere for ambulanse, politi og brannvesen å finne raskere frem til leiligheten din.

Garasjer eller bygninger hvor folk normalt ikke har fast opphold får ikke registrert eget bruksenhetsnummer, men en unummerert bruksenhet.

Synfaring blir også kalt besiktigelse eller befaring. I eiendomsskattesammenheng betår synfaringen av innsamling og kontroll av faktaopplysninger og funksjon (på og rundt eiendommen og bygningene), samt dokumentasjon. Synfarer kontrollerer og dokumenterer faktaopplysninger som bygningsstatus, bruksareal og etasjer. Snfarer ser også på bygningenes funksjon. I de fleste tilfeller tar synfarer bilder av bygningene og eiendommen.

Retningslinjer for taksering, også kalt takseringsretningslinjer, er et nødvendig hjelpeverktøy i sakkyndig nemnd sitt arbeid med taksering for eiendomsskatt. Retningslinjene skal sikre likebehandling av skattyterne. Retningslinjene inneholder også sjablonger/kvadratmeterpriser og beskrivelser om hvordan eiendommer og bygninger på eiendommen skal vurderes.

Takseringsretningslinjene skal sikre korrekte takstnivåer og likebehandling av skattyterne.

Kvadratmeterpris er en gjennomsnittlig pris per kvadratmeter for ulike bygningsgrupper eller bygningstyper. Kvadratmeterpris bygger som regel på analyser av omsatte (solgte) eiendommer i kommunen. Kvadratmeterpris kan også kalles sjablong.

Sjablong er en kvadratmeterpris for ulike bygningsgrupper eller bygningstyper. Sjablongen bygger som regel på analyser av omsatte (solgte) eiendommer i kommunen.

Forhold på eiendommen, også omtalt som forhold ved bygg eller Indre faktor (IF), beskriver forhold inne på eiendommen som vil påvirke eiendommens antatte markedsverdi.

Merk at det er retningslinjene for taksering for den enkelte kommune som gjelder. I retningslinjene for taksering vil det stå noe om hvordan faktoren vurderes. Faktoren forhold på eiendommen er en skjønnsmessig vurderingsfaktor.

Eksempler på forhold ved bygg kan være standard, kvalitet, alder og tilstand på bygningsmasse Det kan også være forhold på selve tomta, som opparbeidelse og innretninger ellers som er inne på eiendommen.

Forhold omkring eiendom, tidligere kalt ytre faktor eller YF, beskriver forhold rundt eiendommen som som vil påvirke eiendommens antatte markedsverdi.

Merk at det er retningslinjene for taksering for den enkelte kommune som gjelder. I retningslinjene for taksering vil set stå noe om hvordan faktoren vurderes. Faktoren forhold omkring eiendom er en skjønnsmessig vurderingsfaktor.

Eksempler på forhold omrking eiendom som kan ha betydning for den antatte markedsverdien:

• Støy

• Nærhet til vei/flyplasser

• Gangavstand til parkering

• Tilgjengelighet til eller nærhet til sjø

• Utsikt

• Beliggenhet

• Reguleringsmessige forhold

• Terrengforhold

Etasjefaktor kan brukes for å justere taksten i henhold til bygningenes etasjer. Det varierer fra kommune til kommune om man bruker etasjefaktorer i kommunal taksering eller ikke, og hvilke faktorer man bruker.

Eksempel:

X kommune ser at kjellere bolighus har lavere verdi enn hovedetasjer. X kommune setter kjellere i bolighus til å ha 50% verdi ved kommunal taksering.

For å finne ut om din kommune bruker etasjefaktor, se retningslinjer for taksering for den aktuelle kommunen.

Arealfaktorer kan brukes for å justere taksten i henhold til bygningenes størrelse. Det varierer fra kommune til kommune om man bruker arealfaktorer i kommunal taksering eller ikke, og hvilke faktorer og arealinndelinger man bruker.

Et eksempel på bruk av arealfaktor kan være:

X kommune ser at de første 100 kvm av en enebolig har 100% verdi, mens for de neste 100 kvm har arealet bare halvparten av verdien.

X kommune setter da arealer over 100 kvm til å ha 50% verdi.

For å finne ut om din kommune bruker arealfaktor, se retningslinjer for taksering for den aktuelle kommunen.

En vurderingsfaktor en en skjønnsmessig faktor som benyttes for å justere eiendommens verdi opp eller ned, som et hjelpemiddel for å komme fram til eiendommens antatte markedsverdi.

Informasjon om hvordan vurderingsfaktorer benyttes i den enkelte kommune, finner man i den enkelte kommunes retninglinjer for taksering.

Sonefaktor er en faktor som benyttes for å korrigere takstene for systematiske prisforskjeller i ulike områder i kommunen. Det er vanlig at verdinivået i en kommune er ulikt i ulike geografiske områder, for eksempel kan sentrumsnære eiendommer kanskje selges for en høyere pris enn eiendommer som ligger langt unna sentrum.

Man skiller mellom obligatorisk reduksjonsfaktor og lokal reduksjonsfaktor. Den obligatoriske reduksjonsfaktoren er lovfestet i eiendomsskatteloven §§ 8 A-2 og 8 C-1. Her følger det av loven at bolig- og fritidseiendommer skal gis en obligatorisk reduksjonsfaktor på 30%. Det er dermed kun 70% av takstgrunnlaget som skal legges til grunn for beregning av eiendomsskatten.

I tillegg er det mulig for kommunestyret å vedta en lokal reduksjonsfaktor. Den lokale reduksjonsfaktoren må gis til alle eiendomstyper i kommunen. Den lokale reduksjonsfaktoren kommer også i tillegg til den obligatoriske reduksjonsfaktoren på bolig- og fritidseiendommer. Det betyr at hvis kommunestyret vedtar en lokal reduksjonsfaktor på 15%, så vil bolig- og fritidseiendommer få totalt 45% i reduksjonsfaktor, og dermed er det kun 55% av takstgrunnlaget som legges til grunn, men for øvrige eiendommer er det fortsatt 85% av takstgrunnlaget som det beregnes eiendomsskatt på.

Kilde:

https://lovdata.no/lov/1975-06-06-29/§8a-2

https://lovdata.no/lov/1975-06-06-29/§8c-1

Skattegrunnlaget er den vedtatte taksten fratrukket eventuelle reduksjosnfaktorer og bunnfradrag.

Eksempel:

Takst: kr 1.000.000,-

Obligatorisk reduksjonsfaktor: 30%

Bunnfradrag: kr 50.000,-

Skattegrunnlag: kr 650.000,-

Skattesats er hvor mye kommunen kan beskatte av eiendommens eiendomsskattegrunnlag.

Skattesatsen oppgis i promille eller i kroner per 1000 kroner av eiendomsskattegrunnlaget. Skattesats benevnes også som promillesats.

Eiendomsskattetakst er den verdien en kan gå ut fra at eiendommen skal kunne omsettes for ved et fritt salg i markedet. Dette innebærer at salg i familie eller nære relasjoner ikke vil kunne legges til grunnlag for en verdsetting av eiendommen.

Kilde:

https://lovdata.no/lov/1975-06-06-29/§8a-2

I stedet for at kommunen selv fastsetter eiendomsskattetakster for boligeiendom, kan kommunen velge å benytte Skatteetatens beregnede boligverdier/formuesgrunnlag som grunnlag for å skrive ut eiendomsskatt. Boligverdiene skal gjenspeile antatt omsetningsverdi, og de blir endret årlig i tråd med prisutviklingen i markedet. I det tilfelle eiendomsskatten er basert på Skatteetatens beregnede boligverdi, og boligeier mener at verdien er feil/for høy, må forholdet tas opp med Skatteetaten (se skattemeldingen).

Et bunnfradrag er et kronebeløp som trekkes fra eiendomsskattegrunnlaget før skatten beregnes.

Kommunestyret skal hvert år ta stilling til bruk av bunnfradrag ved beregning av eiendomsskatt. Det er altså kommunestyret som bestemmer om det skal være bunnfradrag eller ikke.

Eiendomsskatteloven åpner for at kommunestyret kan gi et bunnfradrag til bolig- og fritidseiendommer. Bunnfradraget må i fall vedtas hvert år i budsjettprosessen i kommunen. Dette er en måte å lette skattetrykket for innbyggerne på. Der det gis bunnfradrag skal dette være likt på både bolig- og fritidseiendommene.

Eksempel: eiendomsskattetakst = 1 mill, obligatorisk redusksjonsfaktor er 70 %, bunnfradraget er 50 000 - da blir grunnlaget som en kan skattlegges for lik (1 000 000 * 70 %) - 50 000 = 650 000.

En skatteseddel er et dokument som viser hvordan taksten er beregnet og hva som er lagt til grunn for beregning av eiendomsskatten.

Årlig skatteseddel vil i en kommune normalt ikke inneholde detaljert informasjon om taksten når taksten ikke er endret fra foregående år.

Av både skatteliste og skatteseddel skal følgende informasjon fremgå:

Identifikasjon av skatteobjektet/eiendommen (gnr/bnr), fastsatt eiendomsskattetakst, obligatorisk reduksjon 30 % for boligeiendommer og fritidseiendommer, bruk av eventuelt bunnfradrag for boliger og fritidseiendommer, skattesats samt utregnet skattebeløp.

Det året taksten er ny eller endret fra foregående år, vil eier også få tilsendt informasjon om hvordan den nye taksten er beregnet.

Kommunal takst er den taksten som sakkyndig nemnd kommer frem til gjennom taksering etter kommunens retningslinjer. Dette fraviker gjerne litt fra formuestaksten eller boligverdien som Skatteetaten benytter til formuesbeskatning av eiendommene. Likevel er målet at begge skal representere markedsverdien eiendommen skal kunne ventes omsatt for ved et fritt salg.

Eiendommer som havner under eiendomsskatteloven § 5 er obligatorisk fritatt for eiendomsskatt.

Kilde:

https://lovdata.no/lov/1975-06-06-29/§5

Kommunestyret har mulighet til å innvilge fritak for eiendomsskatt etter eiendomsskatteloven § 7. Kommunestyret bestemmer også hvilke bokstaver de ønsker å gi fritak etter. Kommunestyret er ikke pliktig til å gi fritak etter § 7, selv om vilkårene for å gi fritak er oppfylt.

Kilde:

https://lovdata.no/lov/1975-06-06-29/§7

Sakkyndig nemnd oppnevnes av kommunestyret. Sakkyndig nemnd har ansvaret for å sette og vedta takster på alle eiendommer det skal skrives ut eiendomsskatt på. Sakkyndig nemnd er også ansvarlig for retningslinjer for takseringen. Kommunestyret oppnevner minst tre personer som utgjør sakkyndig nemnd.

Klagenemnd oppnevnes av kommunestyret. Klagenemnda består minimum tre personer, og deres oppgave er å behandle klager på eiendomsskatt.

Kommunestyret avgjør om de vil ha en egen klagenemnd for eiendomsskattesaker, eller om det er den ordinære klagenemnda i kommunen som skal benyttes til å behandle eiendomsskatteklager.

Dersom sakkyndig nemnd ikke gir medhold i en klage, går saken videre til klagenemnda. Klagenemndas vedtak er endelig og kan ikke påklages.

Eiendomsskattekontoret er sekretariat for sakkyndig nemnd og klagenemnda. De bistår med å samle inn rett grunnlag saksbehandling for nemndene, forbereder klagesaker for nemndene, forbereder søknader om fritak til kommunestyret, forbereder saker om nedsettelse eller ettergivelse til formannskapet, sørger for mottak av henvendelser og publikum og gir veiledning med tanke på rettighetene til skattyterne.

Eierrepresentant vil være hjemmelshave eller fester - eller den disse bemyndiger til å representere seg. Der eiendommer eies av firmaer eller er registrerte som egne aksjeselskaper vil registrert bemyndiget person i Brønnøysundregistrene kunne være eiendommens eierrepresentant.

Regningsmottaker kan være andre enn eiere av en eiendom. Eiere kan inngå avtaler med en enkelt person eller regnskapsfører som kan være mottaker av regninger på kommunale avgifter knyttet til eiendommen. I disse tilfellene må må eier selv gi beskjed til kommunen hvem som skal være regninsmottaker.

NS 3940 står for Norsk standard 3940. Norsk Standard 3940 er Areal- og volumberegninger av bygg. Den utgis og forvaltes av Standard Norge.

Føringsinstruksen for matrikkelen (matrikkelføringsinstruks) er utarbeidet og forvaltes av Kartverket. Den gjelder all føring av informasjon i matrikkelen, uavhengig av oppdateringsklient.

Likningsverdi er i dag formuesverdi. Formuesverdien er 25% av boligens markedsverdi etter Skatteetatens og SSB sine beregninger.