Vet du forskjellen på skatteetatens boligverdier og kommunal taksering?

21. juni 2024

Vi forklarer begge alternativene, går gjennom forskjeller, beregningsmetoder, og ting man bør vite når man skal avgjøre hvilket alternativ som skal benyttes.

Hva er Skatteetatens boligverdier? [i]

Skatteetatens boligverdier baserer seg på beregnede kvadratmeterpriser fra Statistisk Sentralbyrå (SSB). Disse kvadratmeterprisene bygger på statistiske beregninger ut fra opplysninger om nærmere 900.000 omsatte boliger hentet fra markedsplassen finn.no de siste ti årene. I beregningsmodellen tas det hensyn til boligtype, alder, størrelse og geografisk plassering.

Skatteetaten benytter boligopplysninger oppgitt av eier i skattemeldingen [ii]. Kvadratmeterprisen multipliseres med det oppgitte boligarealet for bygningen for å estimere de aktuelle boligers verdier.

Hva er kommunal taksering?

Kommunal taksering innebærer at kommunen selv fastsetter takster på alle aktuelle eiendommer. Det følger av eiendomsskatteloven § 8 A-2 at ved taksering skal verdien settes til det beløp som en må gå ut fra at eiendommen etter sin innretning, bruksegenskap og beliggenhet kan bli avhendet for ved et fritt salg på det åpne markedet.

Kommunestyret kan enten utnevne enkeltpersoner eller en sakkyndig nemnd som skal stå for takseringen. Mest vanlig er alternativet med sakkyndig nemnd. Sakkyndig nemnd kan velge å benytte tilsatte synfarere som samler inn informasjon om eiendommene på vegne av dem. Sakkyndig nemnd fastsetter takseringsretningslinjer som skal gjelde i kommunen, og vedtar takstene.

Ved kommunal taksering av boligeiendommer benyttes vanligvis faktaopplysninger fra Matrikkelen [iii] som størrelse og boligtype, og opplysninger om boligens beliggenhet. Det utføres en utvendig synfaring for å kontrollere faktaopplysningene, og for å avdekke spesielle forhold på og rundt eiendommen som kan være av betydning for taksten.

Ved kommunal taksering av boligeiendom benyttes prisopplysninger fra tidligere omsatte eiendommer (fritt salg), prisstatistikker, gjerne opplysninger fra ressurser som kjenner markedet i kommunen. Slik finner sakkyndig nemnd gjennomsnittlig kvadratmeterpris (sjablong) for hver eiendomstype. Det er vanlig praksis at man benytter faktorer for å justere for individuelle forskjeller på og omkring eiendommene, og eventuelt prissoner som tar høyde for verdiforskjeller i ulike geografiske områder i kommunen.

Sakkyndig nemnd kommer frem til objektiviserte markedsverdier ut fra resultat av utarbeidete sjablonger, faktaopplysninger hentet inn fra synfaringen sammen med vurderingsfaktorer på og omkring eiendommen.

Nyttig å vite om takseringsmetodene

Skatteetatens boligverdier

Boligene er delt inn i tre boligtyper: enebolig, småhus og leilighet
Landet er delt inn i 21 regioner for enebolig (fylker og storbyer), 11 regioner for småhus (storbyer, Akershus og fylkesgrupper) og 11 regioner for leiligheter (storbyer, Akershus og fylkesgrupper)
Beregningene gjennomføres adskilt for hver kombinasjon av boligtype og region (beregningsområde)
Individuelle egenskaper ved boligeiendommen, som utsikt, tomtestørrelse, etasje, standard (oppgraderinger, forfall eller skader), tas ikke direkte med i vurderingen for den enkelte eiendom
En del av de individuelle variasjonene i boligenes markedsverdier vil følgelig ikke fanges opp i boligverdiene
Det er ikke anledning for kommunene til å justere eller endre boligverdiene
Det varierer mellom 5 og 20 % i kommunene om hvorvidt boligene får boligverdi eller ikke. De øvrige boligene skal ha kommunalt fastsatt takst
De eiendommer som Skatteetaten definerer som boligeiendom etter skatteloven § 4-1 skal ha en boligverdi per bygning
Dersom en eiendom har både boligbygning og fritids- eller næringsbygning, må kommunen taksere fritids-/næringsbygningen kommunalt, også når det ligger på samme gårds- og bruksnummer som bolig med boligverdi
Sekundærrom (S-rom) er ikke med i arealberegningen, som er arealer til garasje, uinnredet loft og kjellerrom, boder og andre oppbevaringsrom
Klage på eiendomsskattetaksten skal sendes til Skatteetaten

Kommunal taksering

Alminnelig taksering av eiendommene skal i utgangspunktet foretas hvert 10 år, jamfør eiendomsskatteloven § 8 A- 3
I løpet av takstperioden på 10 år skjer det betydelige endringer i eiendomsmassen. Det vil derfor være behov for årlig omtaksering av enkelteiendommer. Ved endringer på en allerede taksert eiendom, er det endringene som skal takseres og ikke den delen av eiendommen som er taksert tidligere, jamfør eiendomsskatteloven § 8 A-3 femte ledd
Det er de takseringsretningslinjene (med sjablongpriser og faktormatriser) som gjaldt ved siste alminnelige taksering som skal benyttes også ved løpende taksering i takstperioden
De dataene som innhentes når man utarbeider for eksempel sjablongpriser, må systematiseres og arkiveres på en slik måte at de er gjenfinnbare og reproduserbare gjennom takseringsperioden
Det er vanlig at kommunene innhenter bistand fra takseringsfirmaer til takseringen
Siden eiendommene synfares, vil man kunne avdekke individuelle forhold på og rundt eiendommene som ikke vil fanges opp av boligverdiene
Det er mulig å benytte arealfaktor eller etasjefaktor for å hensynta store og uhensiktsmessige arealer i for eksempel store boligbygninger
Klage på eiendomsskattetaksten skal sendes til kommunen

Er det forskjeller i verdinivået på skatteetatens boligverdier og markedsverdi?

I notat 2024/14 "Modell for beregning av boligformue[MS2] [LR3] " skriver SSB:

"SSB har hvert år sammenlignet de beregnede boligverdiene og de observerte prisene. Disse sammenligningene har gjennomgående vist at omtrent 75 prosent av de estimerte markedsverdiene ligger mellom +/- 20 prosent av de observerte prisene hvis man ser på alle boligtypene og for hele landet samlet. Modellen treffer altså ganske godt for landet som helhet. Det betyr ikke nødvendigvis at modellen treffer godt i alle segmenter av det norske boligmarkedet."

Hvis vi ser nærmere på overnevnte notat fra SSB, viser denne at det er forskjeller på hvor godt modellen treffer for ulike boligtyper i hele landet:

Eneboliger: 61,95 prosent av boligene befinner seg innenfor et intervall på +/- 20 prosent av de observerte prisene
Småhus: 77,32 prosent av boligene befinner seg innenfor et intervall på +/- 20 prosent av de observerte prisene
Leiligheter: 77,47 prosent av boligene befinner seg innenfor et intervall på +/- 20 prosent av de observerte prisene

Presisjonen i Skatteetatens boligverdier kan dermed sies å være dårligere for eneboliger enn for leiligheter og småhus.

Endringene i kommunestrukturen fra og med 2020 har også medført at modellen fungerer dårligere enn før i flere regioner, står det i notatet fra SSB.

Det framkommer i en analyse gjort av Oslo Economics i samarbeid med KS at:

Formuesgrunnlagene/boligverdiene har større presisjon i store kommuner enn i små kommuner
Formuesgrunnlagene/boligverdiene har større presisjon for små enn for store boliger

Hva er våre tanker rundt bruken av skatteetatens boligverdier og kommunal taksering?

Takster på boliger etter SSB sin modell medfører at veldig mange eiendommer får gjennomsnittstakster siden det ikke tas høyde for særdeles gode forhold på og omkring eiendommen eller eventuelt forfall/oppgraderinger. Eiendommer med lav standard eller forfall får dermed for høye takster, mens oppgraderte eiendommer eller de med høy standard får for lave takster ut fra faktiske markedsverdier.

Avvikene mellom faktisk markedsverdier og takster ved bruk skatteetatens boligverdier blir større jo mindre kommunene er, og jo mer spredt bebyggelsen er.

Bruk av skatteetatens boligverdier kan være et godt alternativ for kommuner som har høyt innbyggertall og stor andel av småhus og leiligheter, da gjerne større byer. For mindre kommuner med færre innbyggere og høyere andel av eneboliger, vil antageligvis kommunal taksering være metoden som best vil gjenspeile faktisk markedsverdi, og gi en mest mulig rettferdig og likebehandlet takst. Det er uansett verdifullt for en kommune som skal velge om de vil bruke skatteetatens boligverdier eller kommunal taksering, å gjøre en analyse av omsetninger i egen kommune opp mot boligverdiene, for å se om boligverdiene til skatteetaten treffer prisnivået i kommunen godt nok.

I tillegg er det naturlig at man veier for og imot begge metodene, og tenker over de fordeler og ulemper mellom metodene.

Erfaringer fra bruk av Skatteetatens data er at en del eiendommer som ikke skulle hatt boligverdier, som eksempelvis fritidseiendommer har kommet inn i skatteetatens grunnlag. Dette gjelder særlig ved tilfeller der eier har registret boligarealer/primærrom i sin skattemelding. Dette kan medføre at eiendommer får helt feil grunnlag til utregning av eiendomsskatten. Fritidsbygninger kan feilaktig vare taksert som boliger. I pressområder for fritidseiendommer er det ofte store avvik mellom verdiene på bolig- og fritidseiendommer, som gjerne medfører at eiere av aktuelle fritidseiendommer får beregnet en altfor lav verdi. Kommunene har ikke lov til å rette opp i feil fra skatteetaten og må benytte grunnlaget som det foreligger.

Illustrasjonen viser rekkehus med underetasje. Ved å bruke P-ROM (primærrom) som grunnlag for å beregne boligverdiene blir taksten feil når en av enehetene ikke har innredet underetasjen. Taksten på denne enheten blir da lavere enn de andre, siden arealet i underetasjen er å oppfatte som S-ROM (sekundærrom).

Hvordan finne ut om prisnivået i kommunen og skatteetatens boligverdier samsvarer?

Før man avgjør om man skal bruke skatteetatens boligverdier eller kommunal taksering, er det nyttig å gjøre en analyse av verdinivået i kommunen. Gjennom analysen får kommunen en sammenligning mellom skatteetatens boligverdier og verdinivå på omsetninger i kommunen. Slik vil man kunne avdekke om skatteetatens boligverdier er generelt høyere eller lavere enn verdinivået i kommunen. Man vil også kunne utarbeide rapporter over avvik for ulike boligtyper, eller for boliger av ulik alder eller størrelse (så fremt dette er oppgitt).

Vi har lang erfaring i å gjøre analyser av omsetningsdata, og bistår gjerne din kommune med analyser av verdinivået på eiendomsmassen.

Bestill omsetningsanalyse

(egenreklame)

Til slutt har vi samlet en oversikt over hva som inngår i de ulike alternativene:

	Skatteetatens boligverdi	Kommunal taksering
Gratistjeneste	✓
Individuelle egenskaper hensyntas		✓
Mulighet til å justere eller endre takstene		✓
Oppdateres løpende/årlige endringer i henhold til prisutviklingen	✓
Oppdateres av kommunen ved omtakseringer i henhold til vedtatte retningslinjer		✓
Synfaring av alle eiendommer		✓
Opplysninger registreres av eier	✓
Opplysninger kontrolleres ved synfaring		✓
Takseres etter P-ROM	✓
Takseres etter BRA		✓
Klager behandles av kommunen		✓
Klager behandles av Skatteetaten	✓